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以台日案例探討台灣不動產開發商經營銀髮養生住宅營運模式之研究

系統編號: 094MCU05320014 出版年: 研究生: 梁雅雯 研究生(英文姓名): Ya-Wen Linag 論文名稱: 以台日案例探討台灣不動產開發商經營銀髮養生住宅營運模式之研究 英文論文名稱: Using cases between Taiwan and Japan to investigate Taiwan’s real estate developer operation model in the management of senior housing 指導教授: 陳振祥 指導教授(英文姓名): Jen-Shyang Chen 學位類別: 碩士 校院名稱: 銘傳大學  系所名稱: 國際企業學系碩士在職專班 學年度: 94 語文別: 中文 論文頁數: 125 關鍵詞: 營運模式 ; 委外 ; 租賃使用權 ; 物業管理 英文關鍵詞: property management ; the division of labor and specialization ; outsourcing ; operation model 被引用次數: 0 [ 摘要 ] 由於「需求創造市場」,誰能掌握趨勢,就能真正洞悉商機,亦能創造最大的利潤。本研究針對不動產開發業者經營自費安養型的「銀髮養生住宅」做出營運資金之可行性分析,擬定明確的經營定位,決定其企業價值之所在;經由鮮明的活動疆界,維護其經營定位效果;並透過有效的程序體系,維繫企業之價值創造能力;最後結合資訊系統以及科技工具來協助企業內部溝通、交流,並藉此溝通平台之運作,有效掌握活動成效與維持經營定位。並基於「企業存續的根源在於顧客而不僅是產品」做出基本預設。且「銀髮族住宅」與一般的住宅有所不同,其必須考慮銀髮族的身體、心理以及行為特性,藉以提供適當的服務。最後以不動產開發商之「弁酯情v、「業務面」以及參酌日本銀髮住宅之經營現況,做出新投資模擬個案之假設。進而發現不動產開發商經營銀髮養生住宅時,藉由建構優質的營運模式,而達到良性互動與共同創造價值與利益,所提出研究分析與研究結論如下: 一、透過財務模型分析,計算出建商採「租賃使用權」方式收取押租金時,銀髮養生住宅具有投資價值。 二、在專業分工基礎下,採委外方式與物業管理業長期合作,提供更多元化產品,以創造消費最高價值。 三、整合上游供應商及策略合作夥伴,以價值創造為導向,改善作業流程,使所有參與者獲取更高價值。 四、運用企業自有資源與其他企業可支配資源,擴大經營的範疇與企業價值,達到開創經營價值之目的。 五、經口碑效應帶動更多消費者加入,則供應商可於此活動中獲利,且更樂於投入更多生產要素與擴大參與層面。因此員工們亦能感受其價值並大力參與,進而創造建商更高的經營績效。如此週而復始持續演進,即成為優質的「營運模式」。 [ 英文摘要 ] Because of “Due to the market demand ", who can find the opportunity and who create the biggest profits. This research studied real estate developers about the management of self-provided senior housing. We used viability assessment of working capital, and operated the valuation of the mode. Also, the research pointing the positioning process, operational boundary and communication platform for the elements of business model.We were also according to "The enterprise saves continuous source to lie in customer and not only is a product". Then, we based on the function and business side of real estate developers, and deliberated the current conditions of Japanese senior housing to use the new investment emulation cases of assumption. We observed when the real estate developers conducted the senior housing by constructing high-quality of operation mode in order to reach positive interaction and create value and benefit. The findings of this research are as follows: 1.We found real estate developers who adopted leasing usage authority method for rent; the senior housing would have the investment value through the finance model analytical. 2.The real estate developers adopted the outsourcing and cooperate over a long period of time with property management industry to provide consumers more diversified product and service based on the division of labor and specialization. 3.They integrated the upper stream supplier and strategy cooperates, improved the process in order to make all participants obtain higher value. 4.Make use of an enterprise’s own resource and others controllable resource to extend the scope and enterprise value to reach conducting value. 5.The real estate developers were through the public praise effect of ear devolution, then arousing more consumers to join the creation of worth activity. The construction of operation model would create a higher management value. [ 論文目次 ] 謝 詞 I 中文摘要 II Abstract III 目 錄 IV 圖 目 錄 VII 表 目 錄 VIII 第一章 緒論 1 第一節 研究背景 1 第二節 研究動機 2 第三節 研究問題 4 第四節 研究目的 5 第五節 研究步驟與流程 6 第貳章 產業現況描述 7 第一節 台灣建築業產業分析 7 ㄧ、台灣建築業產業概況 9 二、台灣建築業產業特性 9 三、台灣建築業產品發展趨勢 11 四、建築產業結構分析 13 五、建築產業價值鏈分析 14 六、建築業未來的經營策略 15 第二節 物業管理服務業 17 ㄧ、建築業的「第三級產業」 17 二、物業管理服務之概念 17 三、物業管理範疇 18 四、物業管理未來之發展 18 第三節 台灣銀髮養生住宅現況 20 一、以開發商觀點談開發與營運之資金流動 21 二、台灣地區銀髮養生住宅型態 22 三、銀髮養生住宅產品主要機能 24 第四節 台灣銀髮養生住宅案例研究 26 一、潤福生活新象 26 二、長庚林口養生村 27 三、聖恩西湖休閒養生會館 28 四、其他銀髮養生機構 29 第五節 日本銀髮住宅案例研究 32 一、日本銀髮住宅之特徵 32 二、中銀生活照護-橫濱希望之丘 33 三、Vintage Villa 橫濱 33 四、Medca Japan-大田元氣村(東京大田) 34 五、日本銀髮住宅成它]素 36 第六節 討論議題 37 一、台日銀髮住宅之比較 37 二、銀髮養生住宅之設施與機能 39 三、銀髮養生住宅之經營管理 40 四、經營銀髮養生住宅之可行性分析 42 第叁章 文獻探討 45 第一節 產業價值鏈分析 45 ㄧ、價值鏈之定義 45 二、價值系統 47 第二節 企業營運模式 49 一、價值創造與價值分享之架構 49 二、P-V-C「營運模式」 50 三、企業投入產出與環境之關連 51 四、營運模式 52 五、企業活動範圍 54 六、企業營運模式與消費者參與 55 七、投資方案之選擇 57 八、不動產證券化 58 第三節 物業管理相關文獻 60 ㄧ、物業管理的定義 60 二、物業管理之業務範圍 60 三、物業管理之特性 61 四、物業管理服務業之產業範疇 62 第四節 「銀髮養生住宅」相關研究 63 ㄧ、老人住宅定義 63 二、台灣地區高齡化的現象 63 三、高齡化問題 65 四、老人安養與養護之定義 67 五、高齡者的居住型態 67 六、老人養護機構競爭概況 68 七、銀髮族群對安養機構之需求 69 第五節 有關本研究相關文獻 71 ㄧ、有關建築業營運模式之相關文獻 71 二、有關銀髮養生文化住宅之相關文獻 75 第肆章 研究方法與架構 80 第一節 研究方法 80 ㄧ、企業研究方法 80 二、探索性研究 81 三、個案分析 82 第二節 研究架構 83 第伍章 研究分析與討論 85 第一節 研究分析 85 一、模擬個案之假設 86 二、營運模式的評估 87 三、營運模式之分析 90 四、委外模式的價值 94 五、產業價值鏈之轉型 95 六、營運連結方式之分析 97 七、企業間連結(網絡平台)之分析 98 第二節 研究討論 100 ㄧ、企業投入產出與環境之關連 100 二、價值創造與價值分享 101 第陸章 結論與建議 103 第一節 研究結論 103 ㄧ、創造消費者的最大價值 103 二、創造供應商、業者、消費者的價值分享 104 三、建構「物超所值」的優質營運模式 104 四、本研究之結論 105 第二節 研究建議 107 ㄧ、對於不動產開發商的建議 107 二、對於物業管理服務業的建議 108 三、對於政府的建議 108 四、期待與展望 109 參考文獻 111 附錄一:資金流動(押租金採自行營運產生之孳息)分析表 117 附錄二:資金流動(交付信託之押租金孳息及費用)分析表 119 附錄三:敏感性分析表 123 [ 參考文獻] 西文部份 1.Adam M. Brandenburger and Harborne W. Stuart, Jr. “Value-Based Business Strategy”. Journal of Economics and Management Strategy, 1996:5:4-24。 2.Andrews, Kenneth R., September, “Executive Training by the Case Method”, Harverd Business Review, 1951, p.58-70。 3.Donald., Cooper C. & William Emory, Business Research Methods (5th ed.), Irwin: Chicago ,1996。 4.Martin, W.B, IRR Misleads the Avergae Real Estate Investor, 1982, Vol:12, P.79-82。 5.Porter, ME. ,Competitive Strategy: Technique for Analyzing Industries and Competitors, 1985。 6.Porter, M.E.,Competitive Strategy ,New York : Free Press,1980。 7.Porter, M.E.,Competitive Advantage:Creating and Sustaining Superior Performance,1985。 8.Rosenberg, M. Real Estate Review, 1984, vol:14,Iss:2, P.67-72。 9.Yin, Robert K, “Case Study Research Design and Methods", SAGE Publications, Inc, 1985。 中文部份 一、書籍 1.Earl Babbie,李美華等譯,社會科學研究方法(下),台北市:時英出版社,1998。 2.Peter D. Drucker彼得.杜拉克,劉貞如譯,下一個社會,台北市:商周出版,2002年09月16日。 3.Peter G. Peterson彼得.皮特森, 王晶譯,老人潮,台北市:聯經出版社,2000年。 4.司徒達賢,策略管理,台北市:遠流出版社,1995。 5.李吉仁、陳振祥,企業概論:本質、系統、應用,台北市:華泰出版社,2004。 6.麥可.考貝特,委外革命:全世界都是你的生產力,台北市:經濟新潮社,2006年1月7日。 7.胡仁祿、馬光,老人居住環境設計,台北:地景企業公司。1995,P 90-91。 8.曾思瑜,日本福祉空間筆記,台北市:田園城市文化事業有限公司,2001。 9.黃富順,成人教育導論,台北市:五南書局,2002。 二、期刊 1.朱念文,「享受富有的退休新生活」,康健雜誌,2005年11月,第30期。 2.成章瑜、楊永妙,「王永慶的幸福王國」,遠見雜誌,2004年7月號。 3.李瑞金,「銀髮產業之展望」,厚生雜誌,1999年,第7期,P.18~20。 4.林綺芬,「預約銀髮幸福村」,生技與醫療器材報導雜誌,2004年,第61期。 5.林惠君,「台灣人愈來愈老 企業界大發老人財」,新新聞周報,2004年,第894期,P.098~101。 6.林孟儀,「王永慶遝i生村憑什麼穩賺不賠?」商業週刊,2004年12月27日,第892期。 7.曾思瑜,「日本銀髮住宅的種類及規劃」,基泰之友雙月刊,2001年2月。 8.陳政雄,「高齡者的福利:日本的高齡者福利政策與機構設施:以東京都為例」,建築師,1995。 9.陳振祥,「建構優質「營運模式」之策略思維」,經濟部投資業務處全球台商e焦點電子報,第17期, 2005年1月11日。. http://twbusiness.nat.gov.tw/index.asp 10.陳振祥,「建構優質「營運模式」之四大元件」,經濟部投資業務處全球台商e焦點電子報,第27期, 2005年5月31日。 11.陳振祥,「掌握核心、善用委外,構築優質營運模式」,經濟部投資業務處全球台商e焦點電子報,第28期, 2005年6月24日。 12.陳健瑜,「當生命接近黃昏 面對老人安養問題」,台北畫刊,2004年10月號。 13.張瓊芳,「養老房事新主張」,光華書報雜誌社,2005年10月5日,P.34~42。 14.鄭景文等,「高齡化社會的衝擊與對策」,台灣經濟研究月刊,2004年11月號專題探索。 15.鄭景文等,「老有所終-老人住宅產業大勢」,台灣經濟研究月刊,2005年10月號專題探索。 16.廖德琦,「老人潮登台 銀髮產業喜上眉梢」,新台灣週刊,第455期,2004年12月9日。 17.謝春滿,「熟年商機」,今週刊,第444期,封面故事,2005年6月。 18.蔡曜如,「我國房地產市場發展、政府因應措施與總體經濟情勢」,中央銀行季刊,第廿五卷第四期, 2002年12月。 19.關華山,「台灣各類型住宅老人居住問題初探」,東海學報,1996。 20.閔垠,「老人安養新論」,銀髮族雜誌, 1998,P.9 ~29。 三、博、碩士論文 1.江慶鴻,「核心擴張策略與經營績效關係之研究-以台灣建築產業為對象」,中原大學企業管理學系碩士論文,2002。 2.李如瑩,「壽險公司結合年金屋之行銷研究」,朝陽科技大學保險金融管理系碩士論文,2004。 3.林晉寬,「從資源基礎理論探討資源特性與成長策略之關係」,國立政治大學企業管理研究所未出版之碩士論文,1995。 4.林瑞陽,「台灣營建產業不同發展階段經營策略分析之研究」,雲林科技大學企業管理系碩士論文,2001。 5.林學宜,「老人住宅環境偏好相關因素研究-以潤福生活新象為例」,中原大學室內設計研究所碩士論文,2003。 6.邱慧寧,「影響台灣地區民眾選擇銀髮社區因素之研究」,中山大學人力資源管理研究所碩士論文,2002。 7.邱俊村,「中高齡族群對長住型旅館需求之探討」,朝陽科技大學休閒管理系碩士論文,2002。 8.吳家德,「建築業經營策略之分析」,國立中山大學管理學院高階經營碩士學程碩士在職專班碩士論文,2003。 9.符宜鳳,「中老年對安養機構重要性之分析」,中央大學統計研究所碩士論文,2004。 10.浦筱德,「集團企業的多角化與資源整合管理機制的探討-以太平洋建設集團為例」,國立中山大學高階經營碩士論文,2000年。 11.章躑菕A「從資源基礎理論探討企業多角化之動態歷程-以潤泰集團為例」,朝陽科技大學企業管理系碩士論文,2001。 12.陳政憲,「銀髮族社區投資專案可行性評估-以雙和專案為例」,銘傳大學管理科學研究所碩士在職專班論文,2002。 13.蔡崇禮,「台灣地區建築業轉型暨永續發展策略之探討-以東岩建設個案為例」,國立中山大學高階經營碩士論文,2001。 14.蔡麗華,「老人福利機構治理機制及其績效之研究---以老人養護機構為例」,南華大學非營利事業管理研究所碩士論文,2003。 15.劉文城,「建設公司行銷策略之探討-以高雄地區為例」,中山大學管理學院高階經營碩士學程碩士在職專班碩士論文,2003。 16.翁廷碩,「退休社區之老人休閒環境研究-以潤福生活新象為例」,中國文化大學觀光事業研究所碩士論文,2001。 17.龔文華,「高齡者進住養生文化村意願之影響因素」,長庚大學企業管理研究所碩士論文,2003。 四、學術研討會論文 1.內政部行政院勞工委員會、經濟建設委員會,「物業管理服務業發展綱領及行動方案」,旗艦計畫:物業管理服務業營運整合示範計畫研討會,2004年12月。 2.內政部經濟委員會人力規劃處,「中華民國臺灣民國93年至140年人口推計簡報」,2004年7月26日。 3.杜敏世,「銀髮商品及服務的願景」,中華民國社區發展協會,2003年12月26日。 4.何彌亮,「物業管理--建築物資產維護使用知識與創新管理模式」,2005第三屆「管理思維與實務」學術研討會,2005年6月19日,IV.pp75~83。 5.周柏宏,「建商開發老人住宅之財務研究」,中華民國住宅學會第十屆年會暨論文研討會,2001。 6.陳麗春,「台灣地區老人住宅計劃之推動」,行政院經濟建設委員會都市及住宅發展處,2002。 7.葉武霖,「如何利用e 化作業提昇物業管理服務品質」,物業管理第一屆論文研討會,2002 年6 月18 日。 8.鍾俊文,「少子化、人口老化及人口減少的成因、衝擊與對策」,台灣經濟論衡,行政院經濟建設委員會,2004年6月第2卷第6期。 9.劉文良、湯宗泰,「供應鏈管理思維衝擊下傳統產業五力分析-供應商構面之省思與初探」,2003電子商務與數位生活研討會,2003年4月11日。 10.經建會、勞委會,「物業管理服務業營運整合示範計畫」,全國服務業發展會議,2004。 五、討論稿 1.人力處,「日本老人住宅政策對我國之啟示」,行政院經濟建設委員會,2002年10月17日。 六、外文中譯書 1.王晶譯 ,彼得皮特森著,老年潮,台北市:聯經出版公司,2000。 2.宋瑛堂譯,Ken Dychtwald著,搶占2億人市場,台北市:藍鯨出版公司,2005。 3.曾思瑜、陳政雄、林真如譯,林玉子著,40歲開始打造舒適的家園,台北市:田園城市文化事業有限公司,2004。 七、網站 1. http://www.chpma.org/big5/index.asp 中華物業管理協會 2. http://210.69.188.227/ 世界人口估計要覽,行政院經濟建設委員會,2006年。 3. http://sowf.moi.gov.tw/04/12/12.htm 內政部社會司老人福利服務網 4. http://www.moi.gov.tw/stat/index.asp 內政統計資訊服務網 5. http://www.cepd.gov.tw/index.jsp 行政院經濟建設委員會網站 6. http://law.moj.gov.tw/ 全國法規資料庫 7. http://www.asia-learning.com.tw/b2e/article/23432501/ 李俍德,不動產行銷新趨勢,亞太教育訓練網,2003年9月2日。 8. http://www.dgbas.gov.tw/lp.asp?ctNode=2389&CtUnit=1088&BaseDSD=7 社會指標統計,政府統計,行政院主計處,2006。 9. http://www.moi.gov.tw/stat/index.asp 重要參考指標,內政統計資訊服務網, 2006年4月27日。 八、報章及其他 1.邱慧雯、蔡惠芳,「銀髮養生事業,壽險集團頻探路」,工商時報,2003年7月16日 2.杜珠錦,「妥善規劃退休 老年無憂」,經濟日報,2005年7月16日,A8版。 3.林紹琪,「力霸預期下一波房市熱門商品-銀髮醫療住宅」,東森新聞報,2003年5月14日。 4.何博文,「老人住宅 將列社福設施項目」,中國時報,2004年05月24日。 5.胡秀珠,「高齡化社會來臨 養生住宅3000億元規模 市場商機大」,東森新聞報,2004年10月20日。 6.曾憲文,「營建署規劃興建銀髮族住宅 基地面積達7萬6千多坪」,工商時報,2005年5月27日。 7.曾憲文,「老人住宅需求 三年後才看得見」,工商時報,2005年7月15日。 8.梁任瑋,「國寶集團轉型 搶攻銀髮族商機」,經濟日報,2005年10月14日。 9.劉宗志,「老人住宅開發與經營特質之分析」,中國時報,2004年7月9日。 10.德蘭,「台灣進入高齡化社會 老人市場潛藏3000億商機」,人間福報,2005 年5月8日。 11.鄭圭雯,「欣見政府獎勵企業興建老人住宅讓老有所終」,工商時報,2004年6月17日。 12.蔡靜紋、李淑慧,「年金屋+年金險 養老 安啦」,經濟日報,2004年12月24日
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